Resumen del trimestre
Chihuahua capital cerró el primer trimestre de 2026 generando 79 por ciento del empleo formal neto del estado mientras Ciudad Juárez perdió puestos en marzo. La capital añadió 6,608 plazas IMSS en tres meses y recuperó 137 por ciento de la caída de diciembre; Juárez restó 162 en el mismo mes y Nuevo Casas Grandes 232. El índice SHF del municipio Chihuahua cerró Q4 2025 en 207.40 con plusvalía anual de 9.01 por ciento, la primera lectura de dos dígitos desde 2017 para una plaza que acumula 60.4 por ciento de apreciación en cinco años, el valor más bajo del Noroeste mexicano según el Anuario Hipotecario 2026 de Metric Analysis. Cuatro señales positivas convergentes, cuatro matices que el reporte explica a continuación.
El fondo macro condiciona la lectura. Banxico cerró Q1 2026 en 6.75 por ciento con voto dividido 3 a 2 y Heath disidente hawkish el 26 de marzo, la inflación general de la primera quincena de marzo repuntó a 4.63 por ciento anual y la subyacente quedó pegada en 4.46 por ciento, el consenso de analistas espera cierre 2026 en 6.50 por ciento con inflación todavía en 4.21 por ciento, y la probabilidad consenso de contracción Q1 2026 contra Q4 2025 saltó a 38.22 por ciento en marzo, más de diez puntos porcentuales por encima del dato de febrero. En ese backdrop, la tasa hipotecaria bancaria colocada en Chihuahua estado es de aproximadamente 10.2 por ciento nominal, lo cual deja una tasa real ex-ante cercana a 6.0 puntos porcentuales reales. Para el comprador del decil VIII, el filtro central del mercado formal, esa tasa real es restrictiva.
Lo que no se lee en ninguno de los cuatro índices públicos es el dato más importante del trimestre: el comprador que sostiene la mediana de casa de la Zona Sur premium (7.0 millones de pesos sobre 309 metros cuadrados, según extracción de Inmuebles24 del 14 de abril) compra mayoritariamente fuera del circuito bancario formal. Y cuando se entiende por qué, se entiende la plaza entera.
Economía fronteriza sin serlo: la base diversificada de la demanda
Chihuahua capital está a 375 kilómetros de la frontera norte por la carretera federal 45. No es una ciudad fronteriza en el sentido operativo del término, como lo son Tijuana o Ciudad Juárez, pero su economía está funcionalmente integrada al corredor binacional vía las cadenas automotrices y electrónicas que cruzan por Juárez y la ruta exportadora hacia El Paso, Dallas y Chicago. Chihuahua estado cerró 2025 como el principal exportador nacional con ventas superiores a 76 mil millones de dólares y un crecimiento anual de 30 por ciento, sobre una base de 972 mil empleos formales estatales. La narrativa oficial presenta esto como la prueba del nearshoring funcionando a pleno. La aritmética completa dice otra cosa.
La inversión extranjera directa ejecutada en Chihuahua estado cerró 2025 en 1,066 millones de dólares, un retroceso de 29 por ciento contra 2024, con 92 por ciento concentrado en sector secundario y 84 por ciento específicamente en manufactura. Crecer las exportaciones 30 por ciento al mismo tiempo que la IED se contrae 29 por ciento no es un mercado en expansión; es un mercado saturando la capacidad instalada previa con reinversión y sin capital fresco. El ITAEE Chihuahua de 3T 2025 cerró en variación anual de 0.0 por ciento, con secundarias en -1.9 por ciento y el estado en el lugar 18 del país. Siete trimestres consecutivos de variación estatal plana o negativa. La capital, entonces, está creciendo empleo dentro de un estado que no crece.
La lectura direccional consistente con esta configuración es que el municipio capital absorbe flujo del resto del estado más que recibe capital nuevo. La confirmación cruzada viene de las remesas: Chihuahua capital recibió 331.4 millones de dólares en 2025 (segundo lugar estatal) contra 349.2 millones de Ciudad Juárez, pese a que Juárez tiene 62 por ciento más población. La capital recibe casi la misma remesa absoluta con una base poblacional mucho menor, lo cual es consistente con migración interna desde Juárez hacia Chihuahua y con retorno postciclo de violencia. Ese flujo no aparece en ningún indicador oficial de migración pero aparece en el empleo, en las remesas y en el comportamiento de los portales residenciales del trimestre.
Minería y agroindustria: el motor invisible del decil X
El valor de la producción minera de Chihuahua estado cerró 2025 en 52,916 millones de pesos, un crecimiento de 23.5 por ciento anual que ubica al estado en cuarto lugar nacional con 10.2 por ciento del total. La lectura cómoda del dato es que la minería está en expansión. La lectura honesta es otra. El incremento de valor es 100 por ciento efecto precio. El oro spot internacional subió aproximadamente 67 por ciento en el ciclo 2024-2025 y la plata subió aproximadamente 200 por ciento; la producción física del estado, medida en toneladas de plata, cayó 23.5 por ciento en los últimos dos años. El rally minero de Chihuahua es una revaluación del stock, no un aumento de la operación.
Esa distinción no es académica. Es el corazón de cómo se explica lo que ocurre en la Zona Sur premium del mercado residencial. El capital que sostiene Las Canteras, Campestre, Saucito, Misiones y Cañadas tiene tres fuentes convergentes. Primero, la minería: proyectos como Palmarejo, La Ciénega, Dolores y Buenavista del Cobre generan ingreso concentrado en un grupo reducido de familias locales con patrimonio ligado a las cotizaciones internacionales de metales y al tipo de cambio. Segundo, la agroindustria: Chihuahua produce 85.2 por ciento de la manzana nacional y 62 por ciento de la nuez pecana, con el corredor Cuauhtémoc-Riva Palacio-Namiquipa hospedando a una comunidad menonita de aproximadamente 50 mil personas con alto patrimonio en ganado, tierra y maquinaria. Tercero, el corredor binacional: ejecutivos de cadenas exportadoras con ingreso parcial en dólares, activos en El Paso, y el hábito de transferir capital entre ambos lados de la línea con flexibilidad legal. Los tres perfiles compran en cash o con financiamiento privado de desarrolladores, no con crédito hipotecario bancario.
La consecuencia analítica es que el ingreso real del decil X local de Chihuahua capital no responde al ciclo hipotecario mexicano. Responde al precio del oro, a la temporada de lluvias para la manzana y a la fluidez del corredor exportador. Un corte de tasa de 25 puntos base de Banxico no mueve este pool. Un shock en el precio del oro de menos 25 por ciento, sí.
Oferta residencial: la lotificación como producto dominante
La extracción de Inmuebles24 al 14 de abril de 2026 devolvió 192 listings de venta y 61 de renta dentro del municipio Chihuahua, con composición 41 por ciento casas, 37 por ciento lotes residenciales sin construir y 22 por ciento departamentos. El producto horizontal (casa más lote) representa 78 por ciento del inventario en venta. La lotificación residencial por sí sola ronda 37 por ciento, el producto más representado después de la casa terminada. Ese es el hecho estructural que define la plaza y diferencia a Chihuahua de Monterrey, Guadalajara y la propia Querétaro, mercados donde la vertical domina el segmento medio-residencial en cualquier corte Q1 2026 del mismo portal.
El lote sin construir en Chihuahua capital no es un producto residual ni turístico. Es la forma en que el comprador local tradicionalmente consolida patrimonio. Compra el terreno con servicios urbanizados dentro de un fraccionamiento cerrado, construye la casa con arquitecto propio o contratista directo, en plazos de 18 a 36 meses, y paga en cash o con financiamiento privado del desarrollador a plazos entre 12 y 36 meses. El resultado es que el dato del portal subestima tanto el volumen total de oferta residencial como la actividad real del mercado; buena parte de la transacción no queda trazada en Inmuebles24 porque el desarrollador vende directo sin intermediario y sin publicidad digital extensiva.
El corredor norte industrial, el que aloja Ford Electrónica Chihuahua, Delphi/Aptiv, Lear, Yazaki, Honeywell y una docena más de plantas Tier 1 y 2, produjo sólo 11 listings dentro del scrape del trimestre. La razón no es que no haya demanda, es que el trabajador de maquila compra vivienda formal por dos canales invisibles a Inmuebles24: el programa INFONAVIT estándar y el nuevo Programa Vivienda Bienestar estatal. Ambos operan con venta directa del desarrollador a la fuerza laboral, sin listado público. Un reporte que dimensione el mercado residencial Chihuahua sólo con datos del portal subestima radicalmente la demanda del segmento Económico-Medio del corredor norte.
Zonas de crecimiento: dónde se desarrolla la oferta
La Zona Sur premium es el único sub-mercado con cobertura de portal suficiente para lectura cuantitativa este trimestre, con 101 listings distribuidos entre 48 casas, 35 lotes y 18 departamentos. Los otros cuatro sub-mercados de la ficha quedan en lectura cualitativa por tamaño de muestra insuficiente: Centro y Zona Dorada con 17, Periférica de la Juventud con 16, Zona Norte industrial con 11 y Carretera a Cuauhtémoc con 10. La baja cobertura no es un fracaso del scraper; es consistente con el comportamiento de venta directa de los corredores no premium.
La Zona Sur concentra cuatro agrupamientos de mercado distintos dentro del mismo recorte geográfico. Las Canteras y Campestre son los fraccionamientos premium consolidados con perfil del comprador local de alto patrimonio. Saucito es el corredor con producto vertical más visible en Chihuahua capital, anclado en el complejo Distrito Uno. Misiones, Cañadas y Bosques del Valle son los fraccionamientos de expansión reciente hacia el sureste, con presencia de casas nuevas terminadas y lotificación activa.
Periférica de la Juventud es el único corredor que muestra densificación vertical con listings en Torres Rio, Cenit, Lumina, Element y Sphera. Sigue siendo producto de nicho. El trabajador de maquila no vive en estas torres; el comprador es el ejecutivo foráneo, el profesional joven que hace primera vivienda vertical o el inversionista local del propio decil X que busca diversificar patrimonio. Son tres perfiles distintos conviviendo en los mismos edificios, cada uno con motivación y horizonte de tenencia distinto.
El corredor Carretera a Cuauhtémoc opera como la salida hacia el corredor agroindustrial menonita y hospeda expansión horizontal reciente con producto de lote residencial dirigido al comprador local de mando medio y a familias del propio corredor Cuauhtémoc que consolidan segunda residencia urbana. Es el corredor con la dinámica más alineada al producto dominante de la plaza y probablemente el más interesante para seguimiento trimestral si la tesis de la integración capital-agro se sostiene.
Precio por metro cuadrado comparativo
| Sub-mercado | n | Producto | Mediana $/m² venta | Perfil |
|---|---|---|---|---|
| Zona Sur premium (casas) | 48 | casa sobre 309 m² | $23,682 | Premium consolidado |
| Zona Sur premium (lotes) | 35 | lote sobre 381 m² terreno | $8,600 | Producto dominante |
| Zona Sur premium (deptos) | 18 | depto sobre 100 m² | $52,484 | Vertical emergente |
| Centro / Zona Dorada | 17 | mixto | cualitativo | Consolidado |
| Periférica de la Juventud | 16 | vertical emergente | cualitativo | Corredor de densificación |
| Zona Norte industrial | 11 | horizontal | cualitativo | Infonavit offline |
| Carretera a Cuauhtémoc | 10 | lote dominante | cualitativo | Expansión reciente |
Fuente: extracción Inmuebles24 14-abr-2026, 192 listings de venta normalizados. Solo Zona Sur premium tiene cobertura robusta; el resto es lectura cualitativa.
Referencia SHF Q4 2025: Chihuahua municipio +9.01%, Ciudad Juárez +10.61% (aprecia más rápido que la capital), estado Chihuahua +9.94% con acumulación 5 años +63.2%.
Referencia Anuario Hipotecario 2026: plusvalía acumulada 5 años Chihuahua 60.4%, el valor más bajo del Noroeste, 27.4 pp por debajo del promedio regional de 87.8% (liderado por BC con 117.2% y BCS con 106.7%).
Gap estructural: INBAPREVI Banorte no cubre Chihuahua en ninguno de los tres snapshots del trimestre. El ranking nacional de 15 estados excluye explícitamente al estado por muestra insuficiente del proveedor.
Lectura del comparativo. La mediana de casa en Zona Sur premium es aproximadamente 15% por debajo de la mediana de Centro Sur Querétaro y 55% por debajo del premium de Monterrey municipio, pese a que Chihuahua capital tiene base industrial comparable en empleo formal total y salario IMSS promedio superior al nacional en 14%. Dos mercados estructuralmente premium no cotizan igual porque los compradores no son los mismos: Monterrey depende del ejecutivo corporativo con crédito hipotecario bancario formal; Chihuahua depende del ingreso off-book de minería, agro y binacional.
Demanda calificada: lo que la gente puede comprar
Capacidad de compra por decil
| Decil | Ingreso fam mensual | Ingreso comprobable | Ticket crédito máx | Precio vivienda máx |
|---|---|---|---|---|
| VI | $30,050 | $19,530 (0.65×) | $585,900 | $651,000 (Económico) |
| VII | $35,305 | $24,710 (0.70×) | $741,300 | $926,600 (Medio) |
| VIII | $42,784 | $32,090 (0.75×) | $962,700 | $1,203,400 (Medio) |
| IX | $54,150 | $42,240 (0.80×) | $1,267,200 | $1,689,600 (Residencial) |
| X | $99,367 | $77,510 (0.82×) | $2,325,300 | $3,100,400 (Residencial) |
Fuente: INEGI ENIGH 2024 Chihuahua ajustada Q1 2026, tasa derivada 10.5% de Banxico comunicado 26-mar-2026.
Filtro del decil VIII y el gap de la Zona Sur premium
Una casa en Zona Sur premium con mediana de 7 millones de pesos está en una proporción de 5.8 veces por encima del precio máximo al que puede acceder el decil VIII con crédito hipotecario bancario estándar, 4.1 veces por encima del decil IX y 2.3 veces por encima del decil X formal. Ningún decil del pool formal calificado de Chihuahua capital compra la casa mediana de Zona Sur usando sólo crédito hipotecario bancario.
La pregunta obligada es quién la compra. Los ~4,800 créditos bancarios hipotecarios colocados en Chihuahua estado durante 2025 con ticket promedio de 2.2 millones no se canalizan al ticket de 7 millones; se canalizan al Medio-Residencial entre 1.5 y 2.5 millones, el producto del decil VIII-IX que compra en Carretera a Cuauhtémoc o en corredores periféricos. El pool de Zona Sur premium se sostiene con capital off-book de las tres capas documentadas: minería, agroindustria menonita y ejecutivo con ingreso parcial en dólares. Ese pool no aparece en CNBV, no aparece en SHF avalúos y no aparece en las series de colocación Infonavit. Aparece en el portal porque la transacción existe, pero el canal financiero es invisible a cualquier índice oficial.
Demanda calificada total
Aplicando el método del proyecto sobre 325,000 hogares estimados del municipio Chihuahua 2026, la demanda calificada base del mercado formal se ubica en aproximadamente 48,960 hogares activos. La distribución aproximada por decil da un pool del decil X formal de aproximadamente 7,344 hogares, el objetivo operativo del mercado premium vía crédito bancario antes de sumar el pool off-book.
Análisis financiero: retornos, yield y alternativas
Affordability index
Con Banxico en 6.75% y spread hipotecario aproximado 3.5 puntos, la mensualidad del decil VIII en segmento Medio se ubica en 9,627 pesos mensuales, lo cual corresponde a 30% del ingreso comprobable del hogar (32,090 pesos). Los tres deciles de mayor ingreso quedan dentro del umbral saludable; el decil VIII está justo en el límite. Un shock de 100 puntos base desplaza al decil VIII por encima del umbral del 30% y expulsa al decil VII del segmento Medio.
Cap rate vertical Zona Sur y spread vs alternativas
El único sub-mercado con muestra suficiente para calcular cap rate este trimestre es Zona Sur premium. La mediana de venta del departamento es $52,484/m² y la mediana de renta es $23,500 mensuales sobre 95 m², equivalente a $247/m² al mes. El cap rate bruto implícito es aproximadamente 5.2% anual. Descontado bajo el framework estándar del proyecto, el cap rate neto estimado se ubica entre 1.3 y 2.9%.
CETES 28 días: 6.81%. T-bill USD 3 meses: ~4.30%.
Lectura. El spread del cap rate neto vertical Chihuahua contra CETES se ubica entre -390 y -550 puntos base. El inversionista puro de cash flow con horizonte corto no tiene caso en Chihuahua capital en segmento vertical premium. El departamento en Saucito, Distrito Uno o en las torres de Periférica Juventud compite por un comprador que usa la vivienda como residencia efectiva o como vehículo de apreciación plurianual, no como fuente de rendimiento corriente.
Rendimiento total y horizonte plurianual
La plusvalía anual SHF del municipio Chihuahua Q4 2025 es 9.01% y la acumulada de cinco años del Anuario Hipotecario es 60.4% (aproximadamente 9.9% anualizada). Sumado al cap rate neto, el retorno total nominal del inversionista residencial Zona Sur con horizonte de 3 a 5 años se ubica entre 7 y 9.5% nominal, contra CETES 6.81% nominal. En términos reales ambos restan 4.21% de inflación esperada, dejando al residencial Zona Sur entre 2.8 y 5.3% real y a CETES alrededor de 2.6% real.
El inversionista paciente todavía gana en términos reales, pero por un margen comprimido que depende de dos supuestos simultáneos: que la plusvalía SHF se sostenga por encima de 8% anual en los próximos trimestres, y que el rally de commodities sostenga al pool off-book que sostiene el precio de lista.
Precio renta ratio
La mediana de venta del departamento vertical Zona Sur sobre la mediana de renta anualizada produce un P/R ratio implícito de aproximadamente 17.1 años, dentro del rango saludable 15-18 años del framework Shiller y sin señales de divergencia especulativa.
Perspectiva Q2 2026
01 · La capital está generando empleo desde base deprimida y el dato Q1 2026 arrastra efecto rebote
IMSS Chihuahua capital Q1 2026 neto +6,608 puestos, 137% de la caída registrada en diciembre 2025.
Chihuahua estado perdió 18,484 puestos en diciembre de 2025. La capital aporta 79% de la generación neta del estado en el primer trimestre mientras Juárez pierde. Simultáneamente, el ITAEE estatal Q3 2025 es 0.0% anual y lleva siete trimestres en planicie.
Un solo trimestre no establece tendencia. El flujo sugiere migración intra-estatal desde Juárez y Nuevo Casas Grandes hacia la capital, pero la cuantificación requiere serie IMSS absoluta municipal que por ahora es gap.
La generación de empleo de la capital en Q1 es consistente con reacomodo migratorio post-ciclo de contracción Juárez, no con expansión estructural del empleo estatal. Es recuperación a nivel local dentro de estancamiento estatal.
El desarrollador con producto en Zona Norte industrial o en corredores de vivienda Infonavit debe modelar el flujo de demanda como reasignación geográfica, no como expansión agregada. La venta se sostiene en el trimestre pero no representa crecimiento del pool total estatal.
02 · El pool off-book que sostiene Zona Sur premium depende del ciclo de commodities, no del ciclo hipotecario
Valor minería Chihuahua 2025 creció 23.5% anual a $52,916M con volumen de plata en contracción acumulada -23.5% en dos años.
El oro spot internacional subió ~67% en el ciclo 2024-2025 y la plata ~200%. Chihuahua produce 85.2% de la manzana nacional y 62% de la nuez pecana. La comunidad menonita del corredor Cuauhtémoc mueve capital agroindustrial históricamente hacia la capital.
El ciclo minero del valor ha acelerado por tres trimestres consecutivos. El ciclo agrícola está tensionado por presa La Boquilla al 38% y ciclo 2026 restringido al 40% de las tierras de riego. Dos ciclos acoplados en el mismo pool de capital moviéndose en direcciones opuestas en Q1 2026.
El capital off-book que sostiene el ticket mediano de 7 millones en Zona Sur premium proviene en su fracción mayoritaria del rally minero reciente. Una reversión de 25% en el precio del oro o un ciclo agrícola fallido en 2026 comprime simultáneamente ambas fuentes.
El desarrollador con producto en Zona Sur premium debe calibrar su pricing contra la sostenibilidad del ciclo commodities, no contra la sostenibilidad del ciclo hipotecario nacional. Son dos clocks distintos y el reloj relevante es el que Bloomberg reporta todas las mañanas.
03 · Plusvalía SHF fuerte coincide con plusvalía 5 años rezagada, y ambas son ciertas
SHF Chihuahua municipio Q4 2025 +9.01% anual. Anuario Hipotecario 2026 plusvalía 5 años Chihuahua 60.4%, el valor más bajo del Noroeste mexicano.
Baja California acumula 117.2% en cinco años, BCS 106.7%, Sinaloa ~85%, Sonora 70.8%, Chihuahua 60.4%. El promedio regional noroeste es 87.8%. Chihuahua está 27.4 pp por debajo.
La serie SHF Chihuahua acumula tres trimestres consecutivos con plusvalía anual superior a 8%. Es recuperación a niveles fuertes del valor. Pero la comparación con los pares del Noroeste deja a Chihuahua como la plaza estructuralmente más lenta del grupo a horizonte quinquenal.
Chihuahua capital cotiza como un mercado premium con apreciación fuerte en el corto plazo pero con techo estructural más bajo que el resto del Noroeste. El tamaño del pool formal (~7,300 hogares del decil X con crédito bancario) pone un techo al volumen transaccionable que ningún rally de commodities puede sostener indefinidamente.
El inversionista que evalúa Chihuahua como alternativa al Noroeste no debe proyectar 10% anual sostenido a 5 años. Debe proyectar bandas más amplias: rangos de 6 a 11% anual con volatilidad acoplada al ciclo minero.
El hallazgo del trimestre
La diversificación aparente de Chihuahua es una superposición de tres ciclos pro-cíclicos con los commodities y con el ciclo exportador, no una diversificación contracíclica. Un desarrollador que entra a Zona Sur premium con pricing alineado al techo actual de 7 millones está tomando exposición simultánea al oro, a la plata, al ciclo agrícola y al T-MEC. Cualquiera de las cuatro correcciones lo golpea por el mismo canal: el comprador real que sostenía el pool desaparece del mercado sin pass-through al sistema bancario formal y sin registro en las fuentes que el panel puede monitorear.
El producto residencial horizontal del decil VIII-IX en Carretera a Cuauhtémoc o en Infonavit del corredor norte tiene exposición acotada a estos riesgos porque su comprador es bancarizado, salario base IMSS, ciclo hipotecario formal. El producto residencial vertical premium en Saucito, Distrito Uno o Periférica Juventud, junto con la casa premium de Zona Sur por encima de 5 millones, tiene exposición alta a los cuatro vectores simultáneamente. No son contradictorios; son dos mercados distintos dentro de la misma ciudad.
Qué monitorear en Q2 2026
- Precio del oro y de la plata spot. Variable número uno del ciclo del decil X local. Corrección mayor a 15% en cualquiera de los dos metales es señal anticipada de compresión del pool off-book de Zona Sur premium.
- Nivel de la presa La Boquilla y pronóstico de lluvias para el ciclo PV 2026. Si el ciclo agrícola se restringe por debajo del 30% de las tierras, el capital menonita que sostiene segunda residencia urbana se comprime en el segundo semestre.
- IMSS absoluto Chihuahua capital en serie mensual 2024-2026. Para distinguir rebote de base deprimida contra expansión estructural genuina del empleo.
- ITAEE Chihuahua 4T 2025 (publicación 29 de abril de 2026). Si confirma octavo trimestre de planicie, la lectura estatal se endurece.
- Decisión Banxico de mayo 2026. Un segundo voto disidente hawkish consecutivo endurece el escenario para el decil VIII del corredor norte maquila.
- Actualización IED 1T 2026 (publicación mayo 2026). Si confirma contracción sostenida mayor al -20% anual, la tesis de saturación del stock instalado queda confirmada.
- Aforo puentes Chihuahua-Juárez-El Paso 2025 consolidado. Permite dimensionar la exposición real del flujo binacional de capital.
- Renegociación T-MEC. Chihuahua es el estado mexicano con mayor exposición a un endurecimiento arancelario bilateral.
Foto del momento
| Indicador | Valor | Variación / contexto |
|---|---|---|
| Precio/m² mediano casa Zona Sur premium | $23,682 | n=48 listings |
| Precio/m² mediano lote residencial Zona Sur | $8,600 | n=35, producto dominante |
| Precio/m² mediano depto vertical Zona Sur | $52,484 | n=18, lectura borderline |
| Mediana venta casa Zona Sur | $7.0 M | 5.8× capacidad formal decil VIII |
| Mediana venta lote residencial Zona Sur | $3.25 M | 2.6× capacidad formal decil VIII |
| Cap rate bruto vertical Zona Sur | 5.2% | n=22 pareo venta-renta |
| Cap rate neto vertical Zona Sur estimado | 1.3 a 2.9% | spread vs CETES -390 a -550 pb |
| P/R ratio vertical Zona Sur | 17.1 años | dentro rango Shiller saludable |
| SHF Chihuahua municipio Q4 2025 | +9.01% | primera lectura de dos dígitos desde 2017 |
| SHF Ciudad Juárez municipio Q4 2025 | +10.61% | Juárez aprecia más rápido que capital |
| Plusvalía Anuario 5 años Chihuahua | 60.4% | último del Noroeste, -27.4 pp vs promedio |
| ITAEE Chihuahua 3T 2025 | 0.0% | lugar 18 nacional, 7 trimestres planicie |
| Exportaciones Chihuahua 2025 | >$76 mil M USD | +30% A/A, #1 nacional |
| IED Chihuahua 2025 | $1,066 M USD | -29% A/A, 92% sector secundario |
| IMSS Chihuahua capital Q1 2026 (neto) | +6,608 | 79% del empleo neto estatal |
| IMSS Juárez marzo 2026 (neto) | -162 | contraste material con capital |
| Minería Chihuahua valor 2025 | $52,916 M MXN | +23.5% A/A, 4° nacional |
| Minería volumen plata 2023-2025 | -23.5% | valor sube por precio, no por volumen |
| Tasa Banxico cierre Q1 2026 | 6.75% | recorte 25 pb, voto 3-2 |
| Inflación general 1q-marzo 2026 | 4.63% | +86 pb vs 1q-enero |
| Tasa hipotecaria bancaria Chihuahua | ~10.2% | tasa real ex-ante ~6.0 pp |
| Colocación bancaria hipotecaria 2025 | $10-11 mil M MXN | ranking 7°-9° nacional |
| Remesas Chihuahua capital 2025 | $331 M USD | 2° estatal |
| Presa La Boquilla nivel marzo 2026 | 38% | ciclo PV 2026 restringido a 40% de tierras |
| Producción manzana Chihuahua | 85.2% nacional | corredor Cuauhtémoc menonita |
| Demanda calificada base estimada | ~48,960 hogares | factor formalidad 63%, rotación 42% |
| Pool decil X formal estimado | ~7,344 hogares | subestima mercado real por pool off-book |
| Composición portal venta | 78% horizontal / 22% vertical | producto dominante lotificación |
Fuentes: SHF datos abiertos Q4 2025, Anuario Hipotecario 2026, Banxico comunicado 26-mar-2026, Inmuebles24 vía Apify 14-abr-2026, CIES Chihuahua, CONAGUA SINA, SIAP, BBVA Research, INEGI ENIGH 2024 ajustada Q1 2026.
Nota metodológica
Este reporte se produjo con triangulación de cinco señales públicas (portales Apify Inmuebles24, SHF datos abiertos Q4 2025, CNBV vía BBVA Research Situación Inmobiliaria México 25S2, INFONAVIT RET 27 y referencia RUV). INBAPREVI Banorte es gap estructural permanente para Chihuahua porque el proveedor no publica precio de lista del estado en ninguno de los snapshots del trimestre; la Señal 4 del método del proyecto se sustituye por extracción directa de portales y por SHF municipal. Valores macro de Banxico y CETES corresponden a Q1 2026. Tabla de capacidad de compra por decil calibrada a partir de ENIGH 2024 oficial Chihuahua ajustada por inflación acumulada 2024-2026. Chihuahua es Frontera con Nearshoring (FN) con exposición marginal al dólar vía corredor binacional y ciclo commodities minero dominante; no aplica cap rate turístico.
Panel de análisis: Chief Economist (framework Banxico-Heath), Real Estate Economist (framework Colmex-Iracheta), CRE Financial Analyst (framework BBVA Research-Serrano), Urban Demographer (framework Colmex-Salazar) y Devil's Advocate red team (framework Banco Base-Siller). Integración por Chief Analyst.
Limitaciones del trimestre. Primer reporte de Chihuahua del proyecto Market Analysis de Odigos&Co. INBAPREVI no cubre el estado. La cobertura del portal es robusta en Zona Sur premium (n=101) pero insuficiente en los otros cuatro sub-mercados (n entre 10 y 17). IMSS absoluto municipal es gap. El pool off-book que sostiene Zona Sur premium no aparece en ninguna fuente oficial por diseño; el reporte lo dimensiona por inferencia cruzada de portales, minería, agroindustria y remesas, con el reconocimiento explícito de que la cuantificación precisa es imposible con fuentes públicas.
Próximo reporte: Q2 2026 (publicación julio 2026).
