EMANA
El precio no se defiende con metros. Se defiende con quién compra.
El precio no se defiende con metros. Se defiende con quién compra.
Antes de abrir pauta, contamos cuántos hogares pueden absorber el ticket de EMANA.
Encontramos 20 mil hogares con capacidad real y tres perfiles con objeciones distintas. Construimos la operación comercial alrededor de esa separación.
En San Jerónimo hay oferta. La pregunta real es quién la puede pagar.
San Jerónimo pasó de dos torres a siete en tres años y el segmento vertical se contrajo 26.6% en 2025. Antes de abrir inversión publicitaria, contamos los hogares que pueden absorber un ticket arriba de $8M en Nuevo León. Son 20 mil en todo el estado.
EMANA lista 65% arriba del promedio del corredor. Los cierres reales de la zona ya corrigieron al rango medio, y con CETES en 7.58% el cap rate de 1.3% eliminó al inversionista. Con el inversionista fuera, la venta depende del usuario final. Y el usuario final no es uno.
Precio de lista
Precio por m² de lista vs zona
EMANA pricea 65% arriba del promedio del corredor. El argumento no puede ser precio por m².
Lista vs cierre
Precio de lista vs precio de cierre real
Los cierres reales caen 20 a 30% contra lista. El precio defendible no es el del brochure.
Absorción
Ritmo de absorción del corredor
El corredor mueve cerca de 10 unidades al mes. La preventa tiene que sostener ese ritmo para cerrar en plazo.
Market share
Inventario activo en el corredor San Jerónimo
EMANA representa 15% del inventario del corredor. Capturar su cuota no es la meta. Es el piso.
No es una campaña con tres creativos. Son tres argumentos comerciales separados.
Había dos formas de abrir pauta. Una sola campaña con tres creativos rotando, o tres campañas independientes con argumento propio. La primera es más barata de operar. La segunda respeta la tensión real: el San Petrino no compra por el mismo argumento que el Ejecutivo en Ascenso, y retargeting no es una audiencia, es un momento.
Separamos las tres. Proximidad ataca la objeción identitaria con aritmética no discutible: Calzada arranca en $16M, EMANA en $9M, cinco minutos caminando. Diseño ataca la objeción de metros con credencial verificable: León de Oro de Venecia, 180 proyectos de JSa. Retargeting cierra con el argumento de comunidad: 114 familias, cero oficinas, cero Airbnb.
3
campañas independientes con argumento propio
9
conceptos creativos diferenciados por tensión
6
fichas de contenido por territorio de mensaje
Proximidad
San Petrino en transición + Patriarca Inversor, 40-65. Calzada $16M, EMANA $9M, cinco minutos caminando.
Diseño
Ejecutivo en Ascenso + Profesionista Independiente, 40-55. JSa, León de Oro Venecia, 180 proyectos firmados.
Retargeting
Prospectos previos que vieron anuncios o visitaron el sitio. 114 familias, cero oficinas, cero Airbnb, última preventa.
Un solo proyecto hablándole con precisión a perfiles distintos.
El interés se construye. No se asume en la primera llamada.
El prospecto calificado se autoexcluye por razones equivocadas. Asume que no le alcanza antes de ver un número. Asume que 85 m² es poco antes de ver cómo la terraza de 14 m² cambia la geometría del departamento. Cotizar en el primer contacto no desactiva esas barreras. Las confirma.
Separamos la captación del cierre. La primera capa de atención califica sin pedir decisión, la asesora toma contacto solo cuando la señal del prospecto lo justifica, y cada barrera tiene un activo que la desarma: simulador financiero contra la autoexclusión, comparativo Calzada contra la barrera identitaria, recorrido de autor JSa contra la objeción de metros. La asesora ejecuta criterio documentado.
Captación
Prospecto entra por campaña segmentada. Llega con señal latente según el argumento del que hizo clic.
Calificación
Primera capa automatizada y asesora en paralelo. Tres objetivos progresivos: conversar, formalizar, agendar.
Visita
Protocolo con cinco decisiones de diseño JSa. Para el San Petrino arranca caminando desde Calzada.
Seguimiento
Tres variaciones post visita. Traspaso a nurture autónomo tras tres contactos sin avance.
Cierre
Simulador financiero en mesa corre números reales del prospecto antes de pedir decisión.
Simulador financiero
Compara renta acumulada tres años contra enganche y mensualidades en EMANA. Desarma la autoexclusión por números que nadie corrió.
Comparativo Calzada vs EMANA
Mapa de distancias y tabla Calzada $16M vs EMANA $9M. Resuelve la barrera identitaria del San Petrino con aritmética.
Recorrido de autor JSa
Cinco decisiones de diseño en formato lo que otros hacen, lo que EMANA hace, por qué importa. Justifica el premium frente a más metros.
Ficha de tipología
Plano narrado, renders interiores, superficie y orientación. Convierte metros abstractos en espacio habitable.
Alcance
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